甘肃银衡律师事务所

史少峰律师团队 专注于品牌连锁、股权设计法律服务

连锁经营是目前常见的商业组织形式，是指经营同类商品或服务的若干个法律上的独立主体，以分别开设店面的形式共同组成一个联合体或统一在一家品牌运营公司管理下，整体规划经营，并在此基础上实施集中化管理，把独立的个体经营活动整合成庞大的规模经营，从而实现规模效益的一种经营模式。

在市场经济高度发展的今天，以围绕消费者为中心的市场占有模式是大势所趋，而连锁经营正适应了这种模式的变革，同时从税务规划的角度也给经营者带来了利益，对于连锁企业来说，有的企业门店数量占据了全国版图的半壁江山，门店的数量、规模、业绩、选址的好坏都直接决定着企业能否占领一方市场，租赁连锁门店无疑就是他们最重要的法律行为之一，因此门店租赁法律问题的重要性不言而喻。

本文作者根据自己多年担任国内一线时尚品牌连锁企业法律顾问和法务总监并处理相关连锁企业商事法律业务的经历，试图从租赁连锁企业门店的法律风险及排除角度说明连锁经营模式门店租赁的要点。

一、 门店的房产权属风险及排除

确定门店房产的权属情况为第一要务，若门店房产无有效的权属证明文件，则存在相关权利人就该等房屋主张权利而使出租方的出租权产生权利瑕疵、继而导致该门店无法继续承租经营，并给承租人带来租金、装修成本丧失及证照办理方面的风险。

原则上而言，房屋产权证书无疑是门店房产权属的最佳证明，但在实践中，门店房产情形各异，且很多由于地方政策的滞后或社会发展变化而先前不具备办理房屋产权证书的条件而长期没有产权证。一般而言，对于无法取得房屋产权证书的，若能取得相应的土地使用权证、建设用地规划许可证、房屋买卖合同或者预售合同，则也可以确定该房产的权属情况。

二、门店转租是否有合同依据，是否合法有效

根据我国《合同法》的规定，若门店的出租方并非房屋的所有权人时，则该出租方是否已取得转租许可进而可以有效转租就成为关键点，否则一旦出现上家房东或出租方主张解除合同，则势必给门店承租人的稳定经营造成影响。具体而言，需要注意以下两点：

1、即使出租方已取得转租许可，还应重点关注该转租许可所允许的转租期限、出租方与其上家之间的租赁期限以及该门店的承租期限三者之间的关系；

2、实践中，门店的出租方往往是“二房东”、“三房东”，要确认门店转租是否合法有效，需要对上一层乃至几层租赁关系都进行调查。具体包括每一层租赁关系中约定的租赁期限、租赁合同中是否有允许转租的约定或是出租方是否提供了书面的转租许可以及允许转租的期限。

三、店面房屋的使用性质影响营业执照的获取

我国有关部委规章规定：改变房屋使用性质的房屋不得出租，因此，在承租门店时也应重点关注该房屋性质是否为住宅等非营业性质，若将临街的住宅房屋作为门店经营，则存在被有关部门责令限期改正、甚至无法办理营业执照的风险。故在承租时应充分注意：有房屋产权证书的，应结合证载房屋性质及规划用途判断，没有的，则可让房管部门等具有土地房产管理职能的政府部门出具证明文件以确定该房屋是否可以作为经营性用房使用。

四、店面租赁合同是否续签或影响租赁期限

实践中，尚在经营的门店租赁合同已经到期，但承租人未与出租方续签书面租赁合同的情形时有发生，也有双方约定的租赁期限不固定的，该租赁关系根据《合同法》的规定，为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，因此这样的门店租赁也具有一定的风险及不确定性，需要承租人在租赁时高度关注。

五、 承租门店是否设置了抵押，以及抵押顺序决定了承租投资风险大小

担保法司法解释规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”、《物权法》规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。因此，若出租方在将房屋出租开设门店后再将房屋设定抵押的，法律上不会对租赁合同关系进而不会对门店的经营造成影响；但出租方在将房屋出租前将房屋设定抵押并经登记公示的，在抵押权人实现抵押权时可能导致承租人无法继续承租门店，由此将给连锁企业的经营带来风险。

对于连锁经营模式的企业来说，门店经营是其命脉，而门店租赁也是法律风险发生的“高发区”；实践中，不仅存在以上风险，更有诸如由于房东作梗导致租金无法支付、房东任意提高房租、任意主张解除合同、恶意违约等各种情形，我们将在今后继续讨论这些问题的解决思路和方案。